老公房電梯安裝為何這么難

隨著中國社會快速老齡化，老年人衣食住行方面的問題將逐漸涌現出來。在城市，很多老人居住在沒有電梯的老公房中，居住在4-6樓的老人的出行就成為一個問題。在加裝電梯的呼吁下，很多地方政府也積極推動這項善政。不過實際落地非常艱難--電梯安裝。

這源于逐次遞進的三個原因。

一，加裝電梯產生的價值改變，即好處與成本，對不同樓層是有差異的。由于舊宅沒有預留電梯井道，新裝電梯必須在樓房窗戶旁建井道，不但會占用底層業主的天井，也會影響到靠近電梯的住戶的正常采光和通風，以及噪音等問題。這就產生了補償問題。

二，使用價值的改變，影響到了房屋的資產性。

現在買房者對多層老公房的5、6層興趣不大，其房價也比1-4樓要低，加裝電梯后，5、6層房價提升，反而超出1-4樓。這會被視為相對“損害”，而房屋是國人一筆資產。所以，即使1-4樓居民沒有任何損害，只要加裝電梯需要征得他們的同意，他們就會要求分得5、6樓升值的一杯羹。

本質上，這不僅是補償，而是憑借完全產權帶來的投票權要求均分增值。這種要求，有一定合理性——既然整個增值，我付出了成本，那么，當然要求分享收益。

成都一小區加裝電梯，低層住戶非常反對，在小區貼出了自己的“建議”?！敖ㄗh”中提到，電梯加裝受益者為高層業主，受損者為低層業主，低層業主理應獲得補償，1樓為30萬，2樓為20萬，3樓為10萬。

這個補償是否合適暫且不論，但回顧加裝電梯的整個公共討論過程，補償機制，從Z初的底樓少出錢，變為底樓不出錢，到現在底樓得到一部分補償。這個變化，反映的正是社會對房屋加裝電梯的資產性質的認識過程。

但是，這就會遇到了問題的第三個層次，也是Z艱難的一點。

第三，加裝電梯的資產性改變，是可變現的，但變現之前，卻是紙面的。打算近期賣房的當然愿意以小錢換大錢，花10萬換房子增值30萬，非常值得。但打算一直住下去的，即便愿意花錢，也不愿意給10萬，甚至也沒錢給10萬。而且，大家對電梯價值，與金錢的看法，都不一樣。富人住二樓，也許愿意出3萬，但窮人住8樓也出不了5000；年輕人住7樓不愿意出錢，而老年人愿意住3樓也愿意出2萬。所以，同樣裝電梯，大家的計算完全不同。

想象一下，6層樓，12-36家人，不同年紀、不同文化、不同收入、不同的對房子的未來計劃，這樣一群人坐下來談判，就不難發現這會有多難。

于是，有些地方開始尋求一種強制性辦法。

根據物權法規定，物業管理活動中業主共同行使權利、共同決定問題時（如更換物業公司、對公共設施行使權利、訴訟等），投票權要滿足兩個三分之二，一是人數達到小區業主總人數的三分之二，二是專有面積占總建筑面積的三分之二。一些地方在電梯上，打算參照物業法，把需要整棟樓的業主同意，改為了“占建筑總面積三分之二以上的業主”，或者三分之二的業主同意，還有些地方，改為了“未簽訂協議的業主無激烈反對意見”。公共性的討論中，沒有少數服從多數，那就是永無盡頭的。所以，這個方向也有一定道理。

但是，物業法的這個規定，針對的是公共區域，而加裝電梯影響的不僅是公共區域，也會涉及業主的私人區域，居民的一票否決，并不是對公共事務、共有財產的表達，而是對于自己私產的處置權。在這個領域，大多數人的利益并不是侵犯個體利益的充分理由，底層業主的產權必須得到保護，搞少數服從多數，缺乏法律基礎。

私有產權衍生出來的某些問題，有時候并不能依靠公共性來解決，所以，才需要市場。在這個層面，公共性要有所克制，如果市場能解決的，就留給市場解決。

實際上，需要加裝電梯的舊房，一般都在大城市、老市區，這些房子的老年業主，并不是完全的“弱者”，即便他們退休工資不高，他們仍然是擁有數百萬資產的人。所以，他們有一定的自我救濟的空間與能力，政府稍微幫助一下，或許能找到更好的辦法。

曾有一個人打算給自己住在老舊小區8樓的母親加裝電梯，可是其他住戶不同意，他一口氣買下了整棟樓，加裝了電梯。其實，加裝電梯之后，再轉手賣出去，電梯使房產增值，他甚至還可以賺上一點。

政府或某些組織或可擔當這個角色，在老舊小區中，收購、加裝、再出售給需要電梯的住戶的模式，就協調而言，其對象也大為減少；對于居民而言，不同成本與收益函數的居民不再強扭在一起。而且，也僅在小區或就近小區之間搬遷，老人也沒有舊宅難離之苦。

在加裝電梯的政策中，往往涉及政府補貼。政府補貼了老舊住房，加裝了電梯，提升其使用價值，房子肯定會漲價。也許房主立馬就轉手賣房，或者，年老的房主去世時候，子女再把房產轉手，不管如何，政府的補貼就變為一小部分人手中的現金。從這個角度看，公共性也需要有所克制。

總之，作為一項公共事務，小區加裝電梯的種種障礙反映了該項目在政策、自治，乃至倫理層面的多重困境。不過，隨著公共討論的深入，更加合理的方案會逐漸形成共識

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